DISPOSITIF PINEL

L'article 5 de la loi de finances 2015 a lancé un programme d'investissement locatif appelé Pinel depuis le 1^er septembre 2014, qui permet à un investisseur de choisir sa durée d'engagement et, sous certaines conditions, de louer à ses ascendants ou descendants. L'article 168 de la loi de finances 2021 modifie le programme d'investissement locatif Pinel à compter du 1er janvier 2023.

Ainsi, en 2023 et 2024, le dispositif sera disponible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes : 

• Le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs ;
• Le Pinel + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité.

LES PRINCIPES DU DISPOSITIF PINEL

Le dispositif Pinel permet aux personnes qui investissent dans des appartements locatifs neufs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu dans les conditions suivantes : 

• Logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif ;
• Plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
• Niveau global de performance énergétique minimal ;
• Logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
• Durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.

LES BIENS CONCERNÉS PAR LE DISPOSITIF

À compter du 1er janvier 2021, le programme Pinel est réservé aux investissements en copropriété conformément à l'article 161 de la loi de finances 2020.

Par conséquent, les maisons individuelles ou les maisons jumelées ne sont pas éligibles à l'aide, comme l'indique le bulletin officiel des finances publiques (Bofip-Imôts) publié le 17 décembre 2020.

Le logement doit par ailleurs atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.

LES CONDITIONS DE LOCATION À RESPECTER

L’appartement doit être loué nu et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe 3 du code général des impôts, afin que l'appartement en question puisse être réservé aux ménages modestes. La location est également soumise au respect de plafonds de loyers fixés par la réglementation. Il est possible de louer l'appartement à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

Pour 2022, les plafonds de loyers et de ressources pour les locataires seront déterminés par l'administration fiscale.  Le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être étendue à 12 ans, qui entraine un avantage fiscal croissant. Les investissements réalisés par l'intermédiaire d'une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.

LE ZONAGE DU DISPOSITIF PINEL

L'avantage fiscal est réservé aux appartements construits dans une zone où la demande et l'offre d'appartements sont déséquilibrées ; A compter du 1er janvier 2018, seules les régions A, A bis et B1 du territoire sont éligibles. Toutefois, conformément à l'article 187 de la loi de finances 2019, le dispositif sera maintenu pour les acquisitions dans les zones B2 et C où la demande de permis de construire est faite avant le 31 décembre 2017 et l’acte d’acquisition est signé avant le 15 mars 2019. Le classement des communes par zones géographiques a été modifié au 1^er octobre 2014 et est disponible sur le site du ministère chargé de l'écologie : https://www.ecologie.gouv.fr/zonage-b-c.

LA RÉDUCTION D’IMPÔT LIÉE AU DISPOSITIF PINEL

L'avantage fiscal augmente en fonction de la durée initiale du bail acceptée par le propriétaire : 6 ou 9 ans, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans. La réduction d'impôt est acquise pour toute la durée d'engagement de location, dans la limite d'un plafond global de 300.000 € et de 5.500€ par mètre carré.

Les taux de réduction pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2022 sont les suivants : 

• 12 % du prix d'achat du bien sur six ans,
• 18 % sur neuf ans, avec une réduction complémentaire en cas de prorogation de l'engagement.

En effet, l'article 168 de la loi de finances pour 2021 modifie les taux de manière dégressive à compter du 1er janvier 2023, selon la durée d'engagement de location : 

• Six ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024
• Neuf ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024
• Douze ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024

Cette dégressivité ne s'applique pas aux logements respectant les nouveaux critères permettant de bénéficier du Pinel +.

L’ESSENTIEL DU PINEL +

Pinel classique ou Pinel +, les conditions principales pour en bénéficier ne changent pas. Cependant, alors que les déductions d'impôts du Pinel classique seront réduits à compter du 1^er janvier 2023, le dispositif Pinel + permettra de maintenir les crédits d'impôt en 2023 et 2024. Les contribuables peuvent en bénéficier dans deux cas différents prévus par le II de l'article 168 de la loi de finances pour 2021, pour les logements : 

• Situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
• Ou respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort.

La liste des quartiers prioritaires est consultable sur le système d'information géographique de l'Agence nationale de la cohésion des territoires.

LES CRITÈRES DE QUALITÉ DU PINEL +

Conformément au décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur (Réglementation environnementale - RE 2020 en vigueur en 2025). Il doit également présenter un niveau de qualité d'usage et de confort précis. Ce niveau de qualité d'usage et de confort est défini par le décret (article 3, annexes 3 et 4) :

• Surface habitable d'au moins 28 m² pour le T1, 45 m² pour le T2, 62 m² pour le T3, 79 m² pour le T4 et 96 m² pour le T5 ;
• La présence d'espaces extérieurs privatifs d'une superficie d'au moins 3 m² pour les T1 ou T2, 5 m² pour les T3, 7 m² pour les T4 et 9 m² pour les T5 ;
• Deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.

Le décret prévoit des conditions plus souples si la demande de permis de construire a été déposée avant le 1^er janvier 2022, ainsi que pour les logements acquis dans le cadre d'une opération autre qu'une opération de construction.

À noter : les logements acquis ou construits en 2024 devront présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A.