FONDS DE TRAVAUX

A savoir, quelque soit les différents comptes de placement de fonds, ces derniers doivent obligatoirement être voté en Assemblée Générale. C’est à ce moment que sont fixés les montants, les clés de répartition, et l’utilité de ces fonds.

QU’EST-CE QU’UN FONDS DE TRAVAUX ?

• L’Avance de Trésorerie: Il s’agit là d’une avance constituée par les copropriétaires afin de faire face à d’éventuels tensions de trésorerie dues à des facteurs externes au budget voté en Assemblée Générale. Cette Avance est généralement votée en clé de charges Générale et est remboursable.
• L’Avance de Travaux: Une avance de travaux peut être votée dans le cadre de futurs petits travaux bien définis dans les copropriétaires ont connaissances et devront faire face sur une prochain exercice. Cela permet également de ne pas grever le budget annuel avec des frais non prévus (petites réparations, remise en état de divers éléments des communs etc.). Cette avance peut être voté que pour certains copropriétaires en utilisant des clés de charges spécifiques comme des clés bâtiments.
• La Provision pour futurs gros Travaux : Dans ce cas, les copropriétaires ont évoqué en Assemblée Générale soit après constatations ou conseils de leur gestionnaire que de futurs gros travaux seraient à prévoir afin de respecter l’harmonisation de la copropriété, et les règles de sécurité. De ce fait, une provision est votée afin que chaque copropriétaire concerné puisse prévoir la somme finale nécessaire à la réalisation des travaux (exemple : peinture des places de parking, peinture des cages d’escalier, remise en conformité des appareils motorisés etc.). Cette provision peut elle aussi être votée en clé de charge spécifique en fonction de la nature des travaux et du lieu des travaux : des travaux en parking seront votés en clé parking et n’impacteront que les copropriétaires possédant une place de parking.
• Le Fond Travaux Loi Alur : Depuis le 1^er Janvier 2017, la Loi ALUR du 24 Mars 2014 a rendu obligatoire la constitution d’un fond de travaux à partir de la 5^ème année d’existence de la copropriété et à hauteur d’un pourcentage du budget annuel (5% minimum), afin de faire face aux futurs gros travaux de la résidence (comme un ravalement). Il est vrai que lorsque les travaux de ravalement sont votés de nombreux copropriétaires se retrouvent dépourvu au vu de la quote-part qui leur est demandée.

La constitution de ce fond travaux leur permet de mettre de côté tous les ans et de faire face plus sereinement à l’entretien des parties communes.

Il est obligatoire d’ouvrir un compte bancaire à part pour ce fond de travaux.

Attention, ce fonds est lui souvent voté en clé de charge Générale. Or en Assemblée, il est parfois décidé d’utiliser cette réserve pour des travaux en clé de charge spécifique. Pour ce faire, un remboursement du montant voté pour utilisation devra être effectué en clé générale puis être rappelé en clé spécifique afin de ne léser aucun copropriétaire.

Il existe cependant des exceptions à cette obligation de constitution de fond :

• Que la copropriété ait moins de 5 ans ;
• Que la copropriété ait déjà constitué un fond de travaux assez important ;
• Pour une copropriété de moins de 10 Lots qui aura voté à l’unanimité contre cette constitution de fond ;
• Que le Diagnostic Technic Global de la copropriété ne fasse ressortir aucun besoin de travaux dans les années à venir (ce qui ne veut pas dire que l’année d’après de gros travaux ne peuvent être à l’ordre du jour).

Rappel : La création d'un fonds de travaux deviendra une obligation pour le syndicat de copropriétaires :

• Comprenant un nombre de lots compris entre 51 et 200 lots à partir du 1er janvier 2024 ;
• Comprenant 50 lots maximum à partir du 1er janvier 2025.

COMMENT EST FINANCÉ LE FONDS DE TRAVAUX ?

Le financement du fonds de travaux est assuré par des cotisations annuelles obligatoires de chaque copropriétaire.

Montant minimum de la cotisation annuelle

Le montant minimum de cotisation diffère selon la présence ou l'absence des PTT.

• Présence PPT :

Si l'Assemblée générale approuve le PPT, les cotisations annuelles ne peuvent être inférieures à :

 - 2,5 % de la charge de travail prévue pour le PPT adopté ;

 - 5% du budget prévisionnel.

 Toutefois, un montant supérieur peut être décidé en Assemblée Générale. Les décisions doivent être prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

• Absence PPT :

Si l'Assemblée générale n'a pas adopté de PPT, les contributions annuelles ne doivent pas être inférieures à 5 % du budget prévisionnel.

Toutefois, un montant supérieur peut être décidé en Assemblée Générale. Les résolutions doivent être adoptées à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.

DANS QUEL CAS PEUT-ON SUSPENDRE LES COTISATIONS ?

Uniquement en Assemblée Générale et dans les cas suivants :

• Lorsque le montant de la contribution aux fonds travaux dépasse le montant du budget annuel prévisionnel ;
• Si le montant des fonds de travaux dépasse de 50% le montant des travaux précisé dans le PPT adopté ;
• Si les travaux sont annulés. 

CONSÉQUENCES EN CAS DE VENTE OU DE NON-UTILISATION

• En cas de vente : Lors d’une vente, seul les avances les fonds votés comme remboursables (donc non rattachés à un lot) peuvent faire l’objet d’un remboursement devant le notaire. Le Fond Travaux Loi ALUR est lui non remboursable et ne peut en aucun cas être remboursé au vendeur. Le syndic lui fait ressortir sur l’Etat Daté les travaux votés terminés et les travaux votés en cours qu’ils soient remboursables ou non.

Attention, il est important de préciser que les travaux votés en Assemblée Générale sont à la charge du copropriétaire présent au moment de l’AG. Néanmoins, acheteur et vendeur pourront s’entendre à l’amiable et ce devant le notaire sur ces sujets. Le coût des provisions versées pour ces fonds de travaux pourrait alors être répercuté sur le prix de vente.

• En cas de non-utilisation : En cas de non-utilisation des fonds, s’il s’agissait de fonds travaux remboursables ils pourront être rétrocéder aux copropriétaires et ce toujours après une décision votée en Assemblée Générale. Le fonds travaux loi ALUR lui par exemple restera dans les comptes jusqu’à utilisation.